w

Immer wieder hören wir die Fragen: „Was macht eine Hausverwaltung eigentlich?“ oder „Warum steigen die Verwaltungsgebühren?“

Die Antwort darauf ist umfangreicher, als viele vermuten. Die Aufgaben einer Hausverwaltung haben sich in den vergangenen Jahren erheblich verändert. Während sich die Verwaltungstätigkeit früher im Wesentlichen auf die Buchhaltung, die Überwachung der Miet- und Hausgeldeingänge, den Abschluss von Mietverträgen, Wohnungsabnahmen und -übergaben, die Erstellung von Betriebs- und Hausgeldabrechnungen, Vorbereiten und Durchführung von Eigentümerversammlungen sowie die Bearbeitung technischer Mängel konzentrierte, nimmt heute die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben einen immer größeren Teil unserer Arbeitszeit ein.

Immer neue Gesetze und Verordnungen

Nachfolgend nur eine Auswahl der Gesetze und Verordnungen, die seit 2020 neu erlassen oder wesentlich geändert wurden und die Arbeit von Hausverwaltungen unmittelbar oder mittelbar beeinflussen:

1. Gebäudeenergiegesetz – GEG, in Kraft seit 1. November 2020

2. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020

3. Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG, in Kraft seit 25. März 2021

4. Reform der Heizkostenverordnung, in Kraft seit 1. Dezember 2021

5. Telekommunikationsmodernisierungsgesetz und Neufassung des Telekommunikationsgesetzes, in Kraft seit 1. Dezember 2021

6. Mietspiegelreformgesetz und Mietspiegelverordnung, im Wesentlichen in Kraft seit 1. Juli 2022

7. Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO₂KostAufG, in Kraft seit 1. Januar 2023

8. Neufassung der Trinkwasserverordnung, in Kraft seit 24. Juni 2023

9. Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz, grundsätzlich seit 1. Dezember 2023

10. Wärmeplanungsgesetz – WPG, in Kraft seit 1. Januar 2024

11. Gesetzliche Änderungen zu Steckersolargeräten beziehungsweise Balkonkraftwerken im Jahr 2024

12. Änderungen des Telekommunikation-Digitale-Dienste-Datenschutz-Gesetzes – TDDDG, unter anderem im Jahr 2024

13. Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs für Kabelanschlüsse zum 1. Juli 2024

14. Einführung der E-Rechnung im inländischen Geschäftsverkehr seit 1. Januar 2025

15. Barrierefreiheitsstärkungsgesetz – BFSG, anwendbar seit 28. Juni 2025

16. Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG, wesentliche Regelungen in Kraft seit 29. Juli 2026

Diese Aufzählung ist keineswegs vollständig. Hinzu kommen Änderungen des Mietrechts, des Datenschutzrechts, des Steuerrechts, der Betriebskostenabrechnung, des Mess- und Eichrechts, der technischen Vorschriften sowie zahlreiche landesrechtliche und kommunale Anforderungen.

Gesetze müssen gelesen, verstanden und umgesetzt werden

Jede neue Vorschrift bedeutet für eine Hausverwaltung zunächst, die gesetzlichen Regelungen zu prüfen und deren Auswirkungen auf die verwalteten Immobilien zu bewerten. Daraus ergeben sich regelmäßig weitere Aufgaben:

• Teilnahme an Schulungen und Weiterbildungen,

• Unterweisung der Mitarbeiter,

• Anpassung interner Arbeitsabläufe und Verwaltungssoftware,

• Prüfung bestehender Verträge,

• Einholung von Angeboten und technischen Stellungnahmen,

• Vorbereitung notwendiger Eigentümerbeschlüsse,

• Information von Mietern und Eigentümern,

• Umsetzung neuer Abrechnungs- und Informationspflichten,

• Dokumentation der vorgenommenen Maßnahmen sowie

• Überwachung neuer Fristen.

Dabei genügt es nicht, ein Gesetz lediglich zu kennen. Die Verwaltung muss feststellen, welche Gebäude betroffen sind, welche Maßnahmen erforderlich werden, wer die Kosten trägt und bis wann die gesetzlichen Vorgaben umgesetzt werden müssen. Fehler können zu finanziellen Nachteilen, Streitigkeiten, Haftungsrisiken oder behördlichen Maßnahmen führen.

Mehr Verantwortung bei steigender Bürokratie

Unsere Hauptaufgabe bleibt nach wie vor, den Zustand und die Wirtschaftlichkeit der Immobilien unserer Auftraggeber zu erhalten. Wir kümmern uns um Reparaturen, Instandhaltungen, Versicherungsfälle, Abrechnungen, Verträge, Mieterangelegenheiten und die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Allerdings verbringen wir heute einen immer größeren Teil unserer Arbeitszeit damit, neue Gesetzestexte zu lesen, deren praktische Auswirkungen zu bewerten und die daraus entstehenden Pflichten umzusetzen. Gleichzeitig müssen wir Eigentümer und Mieter informieren, Mitarbeiter fortbilden und die erforderlichen Maßnahmen rechtssicher dokumentieren.

Vieles, was noch vor wenigen Jahren mit kurzen Umsetzungsfristen und teilweise erheblichen Sanktionen angekündigt oder beschlossen wurde, ist inzwischen erneut geändert, abgeschwächt oder vollständig ersetzt worden. Ein besonders deutliches Beispiel hierfür ist das Gebäudeenergiegesetz aus dem Jahr 2020, das mehrfach geändert und 2026 durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt wurde. Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet dies, dass bereits erarbeitete Kenntnisse, Beratungen und Planungen immer wieder überprüft und an die neue Rechtslage angepasst werden müssen.

Warum Verwaltungsgebühren steigen

Steigende Verwaltungsgebühren sind deshalb nicht allein auf allgemeine Kostensteigerungen, höhere Löhne, Versicherungen, Software- und Energiekosten zurückzuführen. Ein wesentlicher Grund ist der kontinuierlich zunehmende Arbeits-, Schulungs-, Beratungs- und Dokumentationsaufwand.

Eine moderne Hausverwaltung benötigt heute qualifizierte Mitarbeiter, aktuelle Fachsoftware, regelmäßige Fortbildungen und zuverlässige externe Partner. Gleichzeitig steigt die Verantwortung, da Entscheidungen der Verwaltung erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen für Eigentümer, Gemeinschaften und Mieter haben können.

Von Entbürokratisierung ist wenig zu spüren

Von einer tatsächlichen Entbürokratisierung können wir bislang leider nicht einmal in Ansätzen sprechen. In nahezu allen Branchen wird seit Jahren eine Vereinfachung, Zusammenfassung und Verkürzung der gesetzlichen Regelungen gefordert. In der Praxis erleben wir jedoch häufig das Gegenteil: zusätzliche Pflichten, neue Fristen, mehr Dokumentation und immer kompliziertere Regelungen.

Auch wir warten deshalb dringend auf eine wirkliche Entbürokratisierung. Wir möchten unsere Arbeitszeit wieder stärker für unsere eigentliche Aufgabe einsetzen können: die persönliche Betreuung unserer Kunden sowie die technische, wirtschaftliche und langfristig werterhaltende Verwaltung ihrer Immobilien.

Die Hoffnung darauf haben wir noch nicht aufgegeben – sie wird allerdings mit jedem weiteren Gesetz und jeder neuen Verordnung ein wenig kleiner.

Jan Popp
Immobilien Popp GmbH & Co. KG
Thomasstraße 1
07973 Greiz

n