Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die neue Grundsteuer für verfassungskonform und hat deshalb die Revision in den drei anhängigen Verfahren zurückgewiesen. Die wesentlichen Gründe für seine Entscheidung hat er am 10. Dezember 2025 in einer Pressemitteilung veröffentlicht. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG hat der BFH abgelehnt, weil dies voraussetzen würde, dass er von der Verfassungswidrigkeit überzeugt wäre. Die vollständigen Urteile werden erst Anfang des Jahres 2026 veröffentlicht.
In der Sache ging es um die Ermittlung des Grundsteuerwertes nach dem Bundesmodell, die in den §§ 218 ff des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt ist. In allen drei Verfahren handelte es sich um Wohnungen, deren Grundsteuerwerte im Ertragswertverfahren ermittelt worden waren. Der BFH hält das Ertragswertverfahren für verfassungskonform. Zur Begründung führt er folgendes aus:
Das Bewertungssystem orientiert sich an dem Verkehrswert und ist darauf angelegt, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den realen Grundstückswert annäherungsweise zu erfassen.
Die Heranziehung der Bodenrichtwerte verstößt nicht gegen realitäts- und relationsgerechte Bewertung. Die Typisierung bei Ermittlung der Bodenrichtwerte hat sich bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewährt. Sie wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass im Einzelfall Einwendungen gegen Ermittlung der Bodenrichtwerte vorliegen können.
Auch die Heranziehung pauschalierter Nettokaltmieten führt nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Denn das Gesetz sieht eine vielfache Differenzierung nach Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland vor. Innerhalb eines Bundeslandes finden weitere Differenzierungen anhand der Mietniveaustufen statt. Da die Mietniveaustufen jeweils für eine gesamte Gemeinde gelten, unterbleibt zwar eine Differenzierung nach einzelnen Stadtteilen. Diese Ungleichbehandlungen sind jedoch durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Vollzugs der Grundsteuer verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Eine Lagedifferenzierung innerhalb einer Gemeinde wird zudem über die Bodenrichtwerte berücksichtigt. Außerdem hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, den Ansatz des niedrigeren gemeinen Wertes zu erreichen, indem er nachweist, dass der festgesetzte Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG).
Schließlich dürften unterschiedliche Grundsteuerwerte bei der Grundsteuer nur zu betragsmäßig überschaubaren Differenzen führen. Denn die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer wird auch durch die Steuermesszahl und den Hebesatz beeinflusst. Da die Steuermesszahl für Wohnungen lediglich 0,31 Promille beträgt, wirken sich selbst größere Abweichungen vom festgestellten Grundsteuerwert auf der Ebene der Steuerfestsetzung eher gering aus.
Nach Auffassung des BFH hat der Gesetzgeber daher mit dem Ertragswertverfahren bei Abwägung der verschiedenen Ziele seinen Spielraum nicht überschritten. Insbesondere durfte der Gesetzgeber dem durch das Bundesverfassungsgericht vorgegebenen Ziel, einen erneuten Bewertungsstau zu vermeiden, eine hohe Bedeutung beimessen.
Quelle: IVD
